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   一、内容：

我市是以工业起步建市的，计划经济时代遗留的房改房旧小区较多，物管的覆盖面很低。此类旧小区大多数为单位自建房，多数为单体楼，规模小，居住分散，建设年代早，标准低，维护保养难度大。鉴于此，一般物业公司不愿进驻，这类旧小区基本上没有物业。作为单位的一项福利，原来的物业服务由原单位提供，不向本单位职工收取物业费，单位充当了物业公司的角色。但随着房改房交易日趋活跃，原有产权单位改制或房屋产权变化，单位宿舍里的“外来户”越来越多。住房制度改革以后，业主存在依赖思想。这类旧小区中的多数住户由于长期享受福利房待遇，“外来户”也认为享受的是原房改户的福利，观念上对应承担的物业费用难以接受。多数业主长时间处于不愿交或拖欠管理费的状态，根本不认同收取物业费。有些旧小区采取由原单位指派“楼长”的方法代收简单的物业费，导致“楼长”和住户产生矛盾，“楼长”有苦难言。有些单位由于经营不善，濒于破产，或已破产，或已转制，或已租赁承包等原因，而不愿意、不可能、或无法承担这些物业费。由于这些旧小区建设年代早，目前大多不同程度存在着基础设施老化现象，已不能满足居民日常生活所需；小区配套的设施不完善，存在道路破损、场地不整、绿化率低、公共设施不齐，公共环境脏、乱、差。这类旧小区的供排水管网、电线电缆线路、卫生、绿化、文明建设、治安环境等物业管理长期处于瘫痪或空白状态。近年来有关部门对此进行了一定程度上的改善，但仍无法形成真正意义上的社区，难以实施实际意义的物业管理。这些部门的职能与企业毕竟不同，从事小区物业工作存在着物业管理的资质等方面的先天不足，难以满足居民日益提高的居住环境需求。

   二、建议：

1、政府引导，加强前期投入，逐步解决资金来源问题。政府在做相关改造项目规划时，尽量将项目周边此类旧小区社会公共服务设施一并纳入规划进行改造，统筹安排逐年逐步改造和修缮无人管理的旧小区，以此改善居民生活环境。通过逐步增加对旧小区的前期投入，使其具备一定物业管理条件后，再引进市场机制下的物业管理服务。一则减轻业主的维修金负担，改善业主生活环境。二则逐步改善的环境条件有利于吸引物业管理公司接手旧小区管理，同时有利于业主转变观念接受物业管理。

2、根据不同旧小区的已有条件，对接手的物业管理公司给予不同程度补贴和扶植。对旧小区物业管理在税收、外来工使用和办证等方面要给予一定的政策优惠，前期拨出一定的专款适当补贴物业管理公司，保证物业管理公司能保本微利，促进旧小区物业管理的启动。待物业条件不断改善后，逐步取消补贴。

3、由政府出面，协调相关的职能部门和有能力的产权单位(原单位未解散或已解散但划归相关主管单位的)，由产权单位负责牵头统一管理服务，负责或与住户协商分担相关管理服务费用，提供基本的物业管理与服务。有能力的产权单位应配合相关项目，对旧小区周边进行必要的前期投入，改善周边环境。共同拿出此类小区的物业管理的长效机制。

4、鉴于许多旧小区住户以下岗、失业、企业退休人员低收入者居多，他们或不知道、或行动不变，未能或无人牵头联系相关部门等因素，无法按照有关规定自行向相关部门提出申报成立业主委员会的申请。对于符合条件引入市场物业管理公司的旧小区，由街道办事处或居委会牵头，征求多数住户同意后，引导住户组织成立业主委员会，并在周边环境条件改善等基础上，引入竞争机制，推行招投标制，用经济规律来规范和约束物业管理企业的行为。

5、条件成熟且相对连片的区域进行拆墙并院、美化亮化、道路修建，更新硬件设施设备，逐步过渡到有物业管理，让业主感受到实行物业管理带来的好处。

6、由街道办事处或居委会牵头，加强对业主的加大物业管理的宣传力度。利用社区居委会宣传阵地，宣传《物业管理条例》、《中华人民共和国物权法》和有关物业管理方面的法律法规，正面引导，让业主熟悉物，理解，接受和支持物业管理。切实增加业主的自我约束，引导业主树立有偿服务和理性维权意识，真正形成物业管理齐抓共管的局面。

                   民进张敬丰